設(shè)專用線路多地推進(jìn)鐵路土地 配套細(xì)則有待落實(shí)多設(shè)

關(guān)于鐵路土地資源綜合文件成型下發(fā)之際，跟鐵總有關(guān)的幾項(xiàng)工作分別是：推進(jìn)鐵路投融資體制，各地就軌道交通土地資源利用計(jì)劃正逐步展開。多市也已表示或出臺(tái)政策，多方式多渠道籌集資金；建立鐵路公益性、政策性運(yùn)輸補(bǔ)貼的制度安排；強(qiáng)化企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，希望通過鐵路沿線土地彌補(bǔ)鐵路資金不足。不過有專家指出，努力提高資產(chǎn)收益水平；加快項(xiàng)目前期工作，鐵路土地資源需不同門間協(xié)調(diào)規(guī)劃，形成鐵路合力。消息人士稱，政策的操作細(xì)節(jié)需待頂層設(shè)計(jì)進(jìn)一步明確后方可實(shí)施。

多地躍躍欲試

據(jù)悉，上述幾項(xiàng)工作鐵總自去年以來其實(shí)一直在努力推進(jìn)，鐵路土地綜合方案目前已上報(bào)，尤其是強(qiáng)化企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方面，有望在近期出臺(tái)。國(guó)土資源副長(zhǎng)胡存智近日表示，鐵總的步子最大，最近由國(guó)土資源，已經(jīng)實(shí)施了開通電商專列、取消運(yùn)輸立戶制度、出讓和諧號(hào)冠名權(quán)等有力措施，發(fā)改委、、原鐵道共同起草的《關(guān)于支持鐵路站場(chǎng)土地綜合》的文件已經(jīng)成型，而在投融資體制方面，并已經(jīng)出臺(tái)。胡存智指出，鐵總目前也在積極籌備鐵路發(fā)展基金公司。北交大經(jīng)管學(xué)院教授榮朝和表示，對(duì)軌道交通站場(chǎng)上蓋、附近的土地進(jìn)行綜合一體，自鐵總將城際鐵路、支線鐵路等短途鐵路的籌資和權(quán)下放給地方之后，能形成綜合新型城鎮(zhèn)的格，地方建鐵路的熱情一下高漲，國(guó)土資源會(huì)給予大力支持。

天津國(guó)資委6日發(fā)布消息稱，但其融資壓力也隨之陡增，重組后的天津市軌道交通集團(tuán)已于7月23日正式掛牌運(yùn)營(yíng)。下一步將從提升服務(wù)等方面進(jìn)行初步研究，目前各在這方面都是各顯神通。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，推進(jìn)各項(xiàng)適應(yīng)網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)營(yíng)要求的管理模式。此外，目前已經(jīng)有江西、江蘇、福建等出臺(tái)了33號(hào)文的級(jí)實(shí)施細(xì)則，在資源和土地整理方面，細(xì)則在投融資體制、鐵路沿線土地、鐵路經(jīng)營(yíng)補(bǔ)貼方面都有一些新的提法。各目前投資鐵路仍以財(cái)政性資金為主，依托軌道交通優(yōu)勢(shì)，例如江西提出，做好軌道交通上蓋資源，以市縣財(cái)政性資金投入占我鐵路方資本金70%以上為總目標(biāo)，提高資產(chǎn)收益率；認(rèn)真梳理28宗整理地塊，財(cái)政性資金通過財(cái)政直接注資、相關(guān)稅費(fèi)納入財(cái)政預(yù)算統(tǒng)籌安排、優(yōu)質(zhì)股權(quán)和盈利資產(chǎn)注入、沿線地方合理分?jǐn)傉鬟w費(fèi)用、沿線土地收益注入等多方式、多渠道解決。江蘇更是對(duì)各級(jí)的出資比例作出了明確的規(guī)定：以投資為主的鐵路項(xiàng)目，盤活土地資源，方資本金、市分擔(dān)比例按現(xiàn)有政策執(zhí)行，實(shí)現(xiàn)資金回籠。

2013年8月，發(fā)布《關(guān)于鐵路投融資體制 加快推進(jìn)鐵路的意見》?！兑庖姟诽岬?ldquo;地方要支持鐵路企業(yè)進(jìn)行車站及線路用地一體規(guī)劃，以收益支持鐵路發(fā)展”，并署國(guó)土資源、、財(cái)政負(fù)責(zé)制定政策細(xì)則。此后，包括廣東、福建、江西、安徽、四川等明確提出要通過鐵路沿線土地來彌補(bǔ)鐵路資金不足。

標(biāo)準(zhǔn)普爾主權(quán)及公共產(chǎn)業(yè)評(píng)級(jí)董事鐘良認(rèn)為，內(nèi)地可以借鑒港鐵公司對(duì)地鐵沿線土地的經(jīng)驗(yàn)。有實(shí)力的地方可以在區(qū)興建地鐵，通過超前發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施來發(fā)展沿線房地產(chǎn)，從而創(chuàng)造土地出讓收益，帶動(dòng)就業(yè)和創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，轉(zhuǎn)而反哺地鐵公司。相關(guān)資料顯示，作為香港最大的土地儲(chǔ)備商，2013年港鐵公司在香港境內(nèi)總收入為254.61億港元。除客運(yùn)票務(wù)收入外，車站商務(wù)和物業(yè)租賃及管理的收入達(dá)83.66億港元，占總收入32.9%。

實(shí)施細(xì)則仍待落實(shí)

不僅是地方，分公司也開始邁出軌道交通土地的步伐。今年2月，公開對(duì)外招標(biāo)的鐵路總公司土地評(píng)估和土地授權(quán)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)處置項(xiàng)目評(píng)估機(jī)構(gòu)選聘正式開標(biāo)，標(biāo)志著鐵路總公司開始啟動(dòng)土地。而綠地集團(tuán)在7月底也宣布與申通地鐵、上海建工等企業(yè)簽署合作協(xié)議，并牽頭“綠地地鐵投資發(fā)展公司”的聯(lián)合體，開始在多個(gè)城市開展地鐵投資業(yè)務(wù)。

北京交通大學(xué)教授趙堅(jiān)表示，借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，城際鐵路的可以與沿線房地產(chǎn)的結(jié)合起來，但目前我國(guó)城際鐵路推行土地模式尤其是在火車站附近進(jìn)行高密度將面臨一些挑戰(zhàn)。“土地的管理歸國(guó)土門管，城市歸門管，門和規(guī)劃門對(duì)城市有一個(gè)整體規(guī)劃，城市規(guī)劃若不調(diào)整的話，火車站附近要進(jìn)行高密度的很難進(jìn)行”。

實(shí)際上，盡管企業(yè)和地方對(duì)鐵路土地顯示出積極信號(hào)，但具體實(shí)施細(xì)則仍有待細(xì)化。福建去年9月發(fā)布有關(guān)鐵路投融資體制加快鐵路發(fā)展八條措施中就明確，支持合資鐵路公司盤活鐵路用地資源，鼓勵(lì)對(duì)現(xiàn)有鐵路用地的地上、地下空間進(jìn)行綜合。根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃統(tǒng)籌安排鐵路車站及線路周邊用地，適度提高強(qiáng)度。支持鐵路投資有限責(zé)任公司與地方對(duì)鐵路沿線土地進(jìn)行綜合利用，有關(guān)稅費(fèi)給予優(yōu)惠和減免。但其中涉及的相關(guān)配套政策仍有待出臺(tái)。

宏源證券分析認(rèn)為，鐵路沿線土地只是一小分。鐵路廢棄和利用率不高站段才是主要土地蓄水池。此外，鐵路土地只解決增量問題。增量問題在投融資以內(nèi)，但是系統(tǒng)的歷史存量土地問題更大，存量土地問題解決才能為鐵路經(jīng)營(yíng)鋪路。分析人士指出，按照國(guó)土門的規(guī)定，交通用地不能用于商業(yè)用地。如開展鐵路土地綜合，這些政策需要作出調(diào)整。此外，由于分二三線城市尚未形成圍繞地鐵消費(fèi)的慣，因此在這些城市開展軌道交通土地還需考慮市場(chǎng)本身的風(fēng)險(xiǎn)。

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